Immobilier : semaine spéciale sur Écotidien. Locataires, vous voulez acheter votre logement ? Entre crédit sur 20 ans d'un côté et augmentation arbitraire des charges de l'autre, Écotidien met en balance le pouvoir d'achat d'un propriétaire et celui d'un locataire.
Acheter un appartement, tout le monde y pense. Sauf quelques irréductibles de la location. Comme Loïc, 33 ans, marié, 2 enfants, cadre dans l’assurance. Depuis, 4 ans, il occupe un F3 à Puteaux (Hauts-de-Seine) à deux pas de son boulot. Pour lui, « acheter un appartement serait un mauvais investissement ». En tant que locataire, Loïc a bien le sentiment de faire une affaire. « Chaque mois, je paie 700 euros de loyer. Ce prix comprend les charges locatives, 100 euros, le chauffage et l’électricité, 100 euros. Mais, si je me cantonne à mon loyer net, je suis à 496 euros ! », précise t-il. Impossible selon lui de trouver un 62-m2 dans la Petite Couronne à ce prix-là. Vu qu’il a un salaire plus que correct, 3 500 euros nets par mois, cette situation lui convient très bien.
Autre raison de rester locataire, le refus de se lier à un crédit. « Si je devais acheter la même surface, ce ne serait pas moins de 400 000 euros. J’aurais un crédit à environ 2 500 euros par mois sans apport, sans les charges et sur plusieurs années ! » De son côté, Sonia est accédante à la propriété. En couple depuis 3 ans, cette juriste de 33 ans a signé en 2006 pour s’offrir un joli 55-m2 à quelques encablures de la place de Clichy à Paris (IXe arrondissement). Coût de l’appartement ? 250 000 euros. « Nous avions un apport de 20 000 euros. » Soit 8 % du montant global. Petit apport, donc. Un paramètre que Loïc place au cœur de sa future stratégie d’achat. Pour lui, « pas question de souscrire un achat d’appartement s’il n’a pas 20 % d’apport… au moins ! »
Il faut dire que Sonia et son conjoint culminent à 6 000 euros de revenus. Du coup, ils ont pu obtenir un crédit assez rapidement. Mais n’oublions pas que l’accession à la propriété et le crédit, qui va souvent avec, ont un prix. « Nous remboursons 1 500 euros de traites mensuelles. Nous sommes gagnants, car c’est le prix d’un loyer en location dans ce quartier ! », explique Sonia. Comme près de 30 % des Parisiens, elle a souscrit un crédit sur 20 ans. « Au début, cela me gênait mais mon mari m’a rassuré. Nous avons pris des options qui nous permettent de vendre ou racheter notre crédit et surtout de moduler le montant de nos traites si besoin. » C’est vrai que ce soutien financier permet d’atteindre ses objectifs.
Pour autant, il a un coût. Sur 20 ans, « le crédit nous revient à 100 000 euros… » Ajoutez à cela, 100 euros par mois pour les charges de copropriété et la même somme pour l’eau chaude et le chauffage au gaz. L’immeuble est ancien. Cumulées, les dépenses mensuelles liées à son appartement s’élèvent à 1 700 euros par mois. En une année, Sonia déboursera 20 400 euros contre 8 400 euros pour Loïc… Un chiffre qui le convainc d’ailleurs de rester locataire !
Son point de vue va plutôt à contre-courant de la tendance actuelle. D’ailleurs, 18,7 % des Français rêvent d’acquérir un bien, dont 27 % en Région parisienne, selon une étude du Credoc menée en février 2009. Aujourd’hui, « j’ai 62 m2 dans un appartement construit en 2000 avec ascenseur. Et contrairement à des propriétaires, les travaux de l’immeuble sont payés par mon bailleur », rappelle t-il. Sans compter que Loïc n’est pas près de s’endetter sur 20 ans comme 34 % des Français souhaitent le faire, en 2009, toujours selon l’étude du Credoc.
Il faut dire que Loïc a des gouts de luxe en matière d’immobilier. S’il devait passer le cap, « ce serait dans Paris ou l’Ouest de la Région parisienne ». Mais alors, pourquoi ne pas acheter ailleurs, là où c’est moins cher ? « Par rapport à mon boulot, je préfère rester là où je suis. Et quitte à se lancer dans un tel achat, autant le faire dans un endroit qui me plaît et surtout, acheter dans du neuf », lance le jeune homme, sûr de lui. Des arguments qui se défendent. Selon lui, l’exemple de Sonia est parlant. Dans son cas, il pourrait difficilement épargner, partir en vacances ou encore sortir au restaurant quand ça lui chante.
Au total, Sonia devrait débourser, sur deux décennies, 428 000 euros pour accéder à la propriété, crédit compris mais sans les éventuels travaux à mener par elle ou son syndic. De son côté, Loïc s’en sort différemment. Sur la même durée, 168 000 euros iront au paiement de son logement locatif. Qui est le mieux loti ? Ni l’un ni l’autre… question de choix.
Nadia Moulaï
Pour aller plus loin
C’est complètement incohérent, limite schizophrène. Votre article est bien présenté comme une comparaison entre location et achat d’un bien immobilier et l’exemple choisi pour votre locataire (”un bon plan”) est donc inepte car non représentatif de ce que vivent les locataires franciliens. Reconnaissez-le et corriger votre article, svp.
Purement descriptif et sans aucune analyse il ne propose aucune piste.
Les éléments à prendre en compte lorsqu’on se pose la question de l’achat ou de la location sont les suivants ;
- l’achat compte toujours plus chère, sur la durée du crédit, que la location. Toujours
- a la fin du crédit le bien vous appartient.
- tout dépend donc de l’age auquel vous souhaitez acheter. Le plus tôt, et, si possible avec apport, est le mieux. L’espérance de vie en France étant supérieure à 75 ans, si vous empruntez à 35 ans sur 20 ans, vous gagnez dejà 20 ans de coût de location.
- Par contre vous pouvez investir le différentiel coût crédit/ loyer – si vous restez locataire comme Loïc – dans autre chose. Ici, la meilleur stratégie est d’investir dans l’immobilier locatif défiscalisable en prenant soins de déjouer les pièges grossiers que l’on vous tendra (majoration des prix de 30%, multiplication des intermédiaires et des coûts, etc …).
- Enfin, si vous êtes plus téméraires, vous pouvez, en restant locataire, investir à l’étranger (USA en particulier, afin de bénéficier de la chute vertigineuses des prix et du dollars en chute-temporaire).
Il faut acheter au son du canon et louer au son du clairon !
Retenez que le seul vrai gagnant de toute opération d’achat à crédit est la banque qui vous finance ( elle encaisse la différence entre le taux de base auquel elle achète l’argent à la BCE – proche de 0% actuellement – et les 5% auxquels elle vous les refacture …Lorsque la banque est au bord de la faillite elle est recapitalisée par l’argent de vos impôts !).
Les prix de ces 5 dernières années en France ont été complètement déconnectés des revenus, avec la complicité des pouvoirs publics qui ont soutenu les prix au moyen d’aides diverses aux accédants à la propriété. Aujourd’hui on revient à un équilibre des prix avec les revenus. Voir
http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc
le graphique 2.1 montre clairement vers quoi on va. Ceux qui achètent maintenant prennent le risque de se retrouver avec une dette qui deviendra supérieure au prix de leur logement. C’est ce qui arrive en ce moment à des millions d’américains.
Mais il y a d’autre éléments a prendre en compte 1) son loyer ne restera pas a 700 euros (ce qui est apparemment déjà hors marché donc le cout réel de Loic est invérifiable. De 2) la valeur de l’appartement de Sonia ou de celui qu’il veut aura augmenté avec l’inflation dans 20 ans.
Autant je suis d’accord pour dire que c’est un choix soit de fourmi soit de cygale autant acheter son bien reste un des meilleurs investissement. On peut faire de meilleur investissement financièrement parlant mais l’achat d’un bien a l’avantage de la contrainte. Dans les autres mode d’investissement on aura toujours la tentation de dépenser son épargne.
@ theoc : le mythe des prix de l’immobilier qui montent eternellement persistent.
L’immobilier est un investissement comme un autre et il n’est pas sur qu’actuellement on puisse revendre dans 20 ans sans perdre de l’argent.
@ cance : certains logements HLM sont vides en province faute de locataires, faut arréter aussi avec les généralités.
La crise financière, le chômage, la dette qui explose, tout ces élements ne favorisent pas un achat immo pour un placement financier selon moi.
Par contre, si c’est pour y vivre pas de soucis.
C’est bien de profiter de la vie, c’est clair entièrement d’accord avec vous, moi même je suis encore locataire mais juste depuis 1 an.
Etre locataire sur 20 ans ou 25 ans, on a quoi au bout de ce laps de temps??? rien en terme de patrimoine immobilier. Certe on aura mis de coté…
Mais le loyé que nous dépensons ne nous rapportera rien.
Moi je suis convaincu que l’achat rapporte, en tant que résidence principale et, AUTRE SUJET, pour du locatif.
C’est bien de penser à soi, mais vous verrez si dans 20 ans vous êtes dans cette situation de locataire, vous continuerez toujours à louer, alors que d’autres auront fini de payer leur crédit, n’auront plus ce poste de charge mensuellement à payer et pourront partir sur d’autres projets ou rester tel quel et ne quasiment rien payer par mois (car il y a toujours les impots).
Construire un patrimoine pour ces enfants, c’est avant tout investir dans la pierre, penser aussi ce que vous allez laissé à votre descendance…
Donc je pense que se fermer et se borner à dire que être proporiétaire c’est “être des winners de propriétaires” montrent que le sujet n’est surement pas réfléchis, et souligne une certaine frustration à ne pas vouloir franchir le cap, on verra dans 20 ans.
et c’est sure que dans la vie il vaut mieux être entre “” (je reprends vos propos) winners, qu’esclave toute sa vie d’un loyer. Car à preuve du contraire un loyer payé eest perdu… non?
Salaire médian en France, 1550€/mois net… Donc 50% des gens gagnent moins de 1550€/mois et 50% gagnent plus.. Après on peut redécouper 10% des gens gagnent plus de 3000€/mois alors que 10% gagnent moins que le SMIC….
J’ai fait le choix d’acheter, je rembourse seul car mon épouse ne travaille pas. Les fins de mois sont difficiles mais dans 25/30 ans j’aurai quelque chose à moi.
A moins que tu sois de sa famille ce qui expliquerait le faible loyer!!!
Cet article est nul, on dirait du M6….
Les salaires sont délirants pour en faire un bon exemple…
Prenez plutôt le couple qui gagne 3000€/mois avec deux enfants en banlieur Est….
Vous serez plus représentatif….
PS: vous êtes payée pour interviewer vos voisins???
Pour aller jusqu’au bout de l’analyse, pourriez-vous demander au propriétaire de Loïc pourquoi il ne paye que 700€ par mois.
En Dordogne on trouve des maisons en bon état à
120 000 euros avec plus de 1500 m2 de terrain.
J’ai payé la mienne 60 000 euros, 135 m2 habitalbes, un garange de 150m2 + cave + 1200 m2 de terrain, le tout dans un petit village en touré de champs et d’arbres !
C’est n’importe quoi !!
Comme si sur 20 ans le montant du loyer pouvait être identique , le coût de la vie et le coût de l’argent aussi !!!
Ceci dit, si je me souviens bien de mes cours d’économie, sur le long terme, le logement reste le meilleur investissement qui soit. Certes, sur le court et éventuellement le moyen terme (et encore !), il peut y avoir des fluctuations.
Par ailleurs, au cours des 10 dernières années, il y a eu un boom des prix dans l’immobilier qui a été dopé, on a vu les prix grimper plus vite qu’ils n’auraient dû, tout le monde voulait vendre plus cher, et comme les gens voulaient acquérir, ils mettaient le prix… jusqu’à cette fameuse crise qui a calmé les ardeurs des acheteurs aux revenus modestes (contrairement aux riches, qui continuent d’acheter).
Maintenant, pour revenir au sujet, je suis un peu étonné de la conclusion de l’article. Il y a un paramètre énorme qui n’est pas prix en compte, c’est le long terme. Si on veut comparer “toutes choses égales par ailleurs”, il faut aller au bout du raisonnement : au bout de 20 ans, Sonia aura fini de payer son logement. Elle n’aura plus que les charges, alors que Loïc continuera de payer.
Ensuite, pour faire un véritable raisonnement “toutes choses égales par ailleurs”, il faudrait prendre des situations dans un même quartier, si j’en crois ce que dis Sonia, que son quartier soit plus cher que celui de Loïc, puisqu’elle dit payer en remboursement, grosso modo ce que lui couterait une location. Personnellement, je ne sais pas ce qu’il en est. Mais en tout cas, ce qui est sûr, c’est que le raisonnement économique est mauvais, on pourrait tout aussi bien prendre mon exemple personnel et le comparer à celui de Loïc : vous verriez alors que mon investissement dans l’immobilier est beaucoup moins coûteux que sa location. Ce qui ne veut pas forcément dire grand chose, car j’habite en province…
Ce qui est sûr, en ce qui me concerne, c’est que j’ai pesé le pour et le contre, et que dans la (petite) commune d’une (grosse) agglomération où j’habite, je paie à peine plus cher en remboursement que ce que je paierais en location, pour un logement qui m’appartiendra définitivement dans moins de 15 ans (j’ai fais le choix d’un prêt “court” sur 15 ans).
Même si effectivement je paie un peu plus cher qu’une location, dans 15 ans, je n’aurai plus de “loyer” à payer, alors que si j’étais en location, je continuerai de payer jusqu’à la fin de mes jours.
Projetez vous dans l’avenir ! Quand on a 30 ans, on a une espérance de vie d’encore environ 50 ans. Il est donc ridicule de comparer la rentabilité d’un achat sur la durée du prêt…
Je vous suis sur l’essentiel de votre analyse mais il y a un point sur lequel je voudrais modérer vos propos. L’immobilier est dites-vous le meilleur placement sur le long terme. Peut-être mais contrairement aux idées reçues c’est un placement à risques. Je m’explique.
En bourse, considéré surement à raison comme un placement “casino”, on a la possibilité d’investir progressivement et donc de lisser la performance. En immobilier pur et dur, soit on achète un bien soit on n’en achète pas et si on a le malheur d’acheter au plus haut on ne peut pas compter sur une plus-value avant une bonne dizaine d’années.
Et puis l’immobilier a une autre contrainte : il est difficilement liquidable. Pensons par exemple à tous les gens qui ont acheté dans une petite ville où le principal employeur a fermé. Ils devraient déménager pour retrouver un emploi mais c’est impossible car ils remboursent un crédit sur un bien invendable et inlouable.
Pour ma part, je ne vois pas l’immobilier reprendre une progression des prix à court ou moyen terme. En effet, les loyers représentent déjà une part très élevée dans les revenus des locataires et ne pourront donc pas augmenter beaucoup. Ce qui rend la rentabilité des biens locatifs très faible. De plus les charges pour les propriétaires de biens locatifs augmentent (hausse constante des prélèvements sociaux). Et si on ne peut pas augmenter les loyers, la seule variable sur laquelle on puisse jouer pour rendre ce type d’investissement attractif, c’est une baisse du prix d’achat.
A l’heure actuelle, je ne vois qu’un point positif à l’investissement immobilier : c’est le seul investissement pour lequel on puisse emprunter et en ce moment les taux sont particulièrement bas…
Note pour les propriétaires qui se sont endettés : les taux actuels tournent autour de 4% selon la qualité du dossier. Pensez à demander à renégocier votre prêt si votre taux est éloigné de celui-ci.