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Et aussi
Vous êtes dans un de ces cas :
• Mon prêt relai ne relaie rien
• Investissement locatif : le miroir aux alouettes
• Robien, Borloo, Scellier : des dispositifs théoriques ?
• Les prix de l’immobilier sont trop élevés pour moi !
Alors ce qui suit vous concerne. Ecotidien s’intéresse aujourd’hui aux dérives de l’immobilier: dispositif bancal, locataire insolvable ou prix à l’achat exhorbitants, nous avons demandé à des professionnels quelles solutions s’offraient à vous, au cas par cas.
Mon prêt relai ne relaie rien :
Vous connaissez le principe du prêt-relai : quand un propriétaire veut déménager, il doit acheter sa nouvelle demeure avant d’avoir vendu l’ancienne. Le prêt relai, d’un gros montant mais sur une courte durée, permet de palier ce délai. Mais avec la baisse des prix, de nombreux propriétaires comme Fatoumata, dans l’Oise (60) se retrouvent avec deux crédits à rembourser simultanément. Elle gagne 2100 € , son époux 1700 €, et ils doivent rembourser chaque mois plus de 3000 € de crédits immobiliers !
Que faire ? En amont : négocier une garantie de revente à l’achat certes, mais aussi se tourner vers sa banque : il est possible de faire un rachat de crédit dans le but de diminuer les mensualités du premier bien, pour améliorer son profil d’emprunteur d’une part ; et diminuer le montant des crédits à rembourser le temps du flottement d’autre part. Attention toutefois, ce système est risqué : il augmente le taux du premier crédit Après coup, il est possible de louer temporairement votre appartement ou maison à vendre : de nombreux sites web se créent pour faire le lien entre les propriétaires en plein prêt relai et les cadres mutés récemment, à la recherche d’un logement disponible rapidement pour quelques mois.
Investissement locatif : le miroir aux alouettes.
Après 5 ans d’épargne, Arnaud disposait de près de 40 000 €. Bien que son budget soit restreint, il a trouvé rapidement un studio de 10 m2 à Nantes, pour 46 000 €. « J’ai payé les 40 000 € en vidant mes comptes d’épargne, et fait un petit crédit de 6000 € en pensant qu’ils seraient vite remboursés. Une aubaine sur le moment ! » Mais Arnaud a joué de malchance – ou d’inconscience ? « La locataire semblait sympa, une étudiante un peu fauchée qui cherchait un lieu pour dormir, je ne lui ai pas demandé de garant… j’ai été jeune moi aussi ! » Après trois mois, sa locataire n’a plus payé. Très vite, il est arrivé à un an d’arriérés de loyers. Et là, cas de conscience : « Ou j’envoie des huissiers à une petite étudiante sans le sou, ou je lui offre son logement en fait ! » Il prend le parti d’envoyer des huissiers qui vont le délester de plus de 2000 € avant de lui apprendre que la trêve hivernale commence. Sa locataire a fini par s’évanouir dans la nature avec plus d’un an de loyers impayés. Un ravalement de façade à payer a achevé de le convaincre de revendre son studio… avec une moins value importante. Aujourd’hui, il a renoncé définitivement à son envie de devenir propriétaire.
Que faire ? Concernant sa locataire, Arnaud aurait pu lui faire remplir un dossier de garantie Loca Pass qui permet aux jeunes, aux chômeurs et aux salariés de louer un appartement sans garant. Il aurait alors récupéré ses loyers. Pour le ravalement de façade, il aurait du s’informer en consultant le règlement de la copropriété, mais aussi par précaution demander s’il n’existait pas un droit de préemption et un certificat d’urbanisme. Délivré sur demande par courrier recommandé en mairies, il informe des projets en court concernant l’immeuble ou le terrain (formulaire téléchargeable en ligne sur le site du ministère.)
Robien, Borloo, Scellier : en théorie, des cadeaux fiscaux, en réalité…
Pour mémoire, les dispositifs Robien et Borloo – qui seront remplacés par le dispositif Scellier à partir de l’année prochaine – offrent une réduction d’impôt de 25% étalée sur 9 ans aux personnes qui achètent un appartement dans le but de le louer. D’après un rapport du gouvernement, 50 000 logements auraient été mis en chantier grâce à ces dispositifs. Côté investisseurs, un problème : ils bénéficient de 12 mois pour trouver un locataire. Passé ce délai, adieu la déduction fiscale…
Que faire ? Sous certaines conditions drastiques il vous sera possible d’allonger le délai de 12 mois. Il vous faudra prouver que le logement est resté vaquant depuis son achat, et que vous avez bien effectué toutes les démarches imaginables pour trouver un locataire.
Les prix sont trop élevés pour moi !
Avant d’obtenir un crédit immobilier sur 20 ans, il faut d’abord s’assurer : de ne pas être fiché en banque de France pour chèque rejeté pour incident de crédit, d’avoir un apport au moins équivalent au montant des frais de notaire, et de gagner chaque mois 3 à 4 fois le montant de la somme à rembourser. Il faut également être solvable, donc ne pas avoir de prêt trop important en cours, mais aussi relativement jeune et en bonne santé. Ainsi, si vous remplissez une de ces conditions : un crédit auto ou conso en cours, plus de 50 ans, pas d’emploi, un emploi précaire, un loyer élevé, un CDD, si vous êtes entrepreneur, retraité, au foyer… ça s’avère difficile.
Que faire ? Acheter à l’étranger. C’est de notoriété publique, au Maroc, on trouve un duplex en médina pour 89 000 €, une maison de trois étages à Fès à 120 000 €… Mais hors des pays d’Afrique du Nord ou de l’Est, il existe une destination pas chère plus surprenante : Berlin. Remise au goût du jour par l’anniversaire de la chute du Mur et l’exil de Marie Ndiaye, la ville de Berlin offre des appartements de 100m2 au prix d’un studio à Paris : en moyenne, les prix sont 4 fois moins chers qu’en France !
Quelques conseils supplémentaires :
- On ne s’improvise pas faux agent immobilier du jour au lendemain : le métier est très encadré par la loi du 2 janvier 1970 dite « Hoguet ». Demandez-leur une carte professionnelle en cas de doute.
- Renseignez-vous bien sur vos droits : prêts à taux zéro, crédits d’impôts… les dispositifs se multiplient, il y en a sûrement un qui correspond à votre cas précis.
- Faites jouer la concurrence entre les banques, au besoin faites appel à un courtier en crédit immobilier.
Marlène Schiappa
Remerciements :
Christophe Lachassagne, urbaniste / David Nguyen de Aden Foncier / Thibaut Chanel de Home for you.
Pour aller plus loin
Bonnes series d’articles…bravo Marlene (tout arrive, voyez-vous!)
Ayant vecu 3 au Royaume-Uni, je me demandais pourquoi la France ne copiait pas un peu nos voisins!!
Pourquoi nos banques ne pretraient pas sur la valeur d’un bien et/ou d’un marche, plutot qu’un calcul base sur le montant des revenus et de son apport!!
Le calcul est simple: toujours le systeme d’endettement mais un plus gros emprunt, une plus longue duree (>30ans)…cela permet un meilleur acces a la propriete.
L’emprunt pouvant meme se ceder aux enfants!!
En 30 ans, un bien augmentera, ce qui donne la chance aux familles de creer une demeure familiale!! d’evoluer avec le biens et de le faire progresser, grandir. Peu de soucis pour les banques, le marche ne baissera jamais!!
2 avantages a cela:
1- permettre aux proprietaires une valeur plus juste et plus eleve de leur bien…on ne se colle pas a un “marche” mais a un prix = ou > investissement.
2- permettre le developpement et la renovation de l’ancien qui reste peu cher et relancerai avec cette demarche, l’emploi.
Malheureusement aujourd’hui beaucoup est fait a ne developper que le neuf!!
Aujourd’hui le prix est fixe en fonction d’une demande mais pas d’une prestation!!
Allez a critiquer et a mediter. MC
Merci pour le compliment !
Pour le reste, je vois que vous avez lancé un débat…
Le système fançais est bien plus sécurisant et permet de ne s’endetter que si on en a les moyens, et de façon sécurisée (taux fixe ou variable mais capé)
je ne vois pas ce que cela a pu donner!!
Une majorite qui accede a la propriete, une plus haute valeur du bien, des prestations de qualite!!
Merci de preciser
La crise des subprimes qui a entrainé la crise actuelle.
Si tu ne sais pas ce que c’est, il y a un très bon article dans Wikipédia à ce sujet.
Ce sont des dettes que vous voulez céder à vos enfants ? Je parie qu’ils refuseront l’héritage, à moins de vraiment vouloir le logement. Mais qui dit qu’ils voudront habiter à cet endroit précis et avec ce logement précis, décidés par leurs parents 40 ans auparavant ?
Personnellement, je trouve plus sain de s’endetter sur ses propres revenus.
Actuellement, un emprunt est déjà “cédable” à ses enfants. On ne l’appelle pas comme ça, mais quand vous héritez d’un parent endetté, vous héritez de ses dettes et devez les rembourser…
A moins comme vous le précisez très justement qu’ils ne refusent l’héritage….
Bonjour,
Etat professionnel de l’immobilier je souhaite apporter ma vision du marché immobilier actuel.
1/ Si vous avez un projet immobilier et que votre banquier assure votre financement: FAITES LE! (vous pouvez toujours reporter votre achat, remettre à demain votre décision de partir en vacances…votre âge lui ne se fige pas)
2/ Il y a toujours un moyen de trouver un bien qui vous ccorresponde. Il faut chercher, ne pas désespérer et être attentif à la qualité du bien visé (son emplacement, qualité de construction…)
3/ Avoir une demande cohérente avec votre budget. Le château à 30000 eur, ça n’existe pas! La baignoire balnéo, la cuisine us dernier modèle…une fois propriétaire vous aurez largement le temps d’améliorer l’intérieur de votre nouvelle acquisition pour en faire l’endroit de vos rêves. Sachez qu’il existe de nombreux avantages financiers, fiscaux aux propriétaires qui souhaitent mettre aux normes le chauffage, l’isolation…Là encore il faut se RENSEIGNER
4/ Tous les professionnels de l’immobilier ne sont pas des requins, voleurs…Comme dans tous les métiers il y a du bon et du mauvais. Si vous êtes seul(e), prenez le temps de vous faire accompagner par une tierce personne (famille, ami…) MAIS plus il y a du monde et moins vous aurez la chance de prendre une décision. La maison, l’appartement parfait n’existent pas (même quand vous faites construire).
5/ Pour les investisseurs…occupez vous de vos acquisitions sinon c’est le percepteur qui s’occupera de vous! Soyez vigilant à la localisation du bien (l’investissement sur le plateau des mille vaches n’est pas le meilleur). Assurez vous qu’il se situe proche des transports en commun, facs, hopitaux, commerces…La loi Scellier est arrivée au bon moment. Elle est vraiment intéressante, magique, fa bu leu se. Créer obligatoirement une SCI (beaucoup d’avantages) et profitez de moins payer d’impots. Prenez un minimum de garanties de solvabilité de votre locataire ou faites gérer votre bien par un professionnel.
Vous n’avez pas attendu de lire la fin de mon résumé que vous êtes déjà propriétaire…Félicitations! Pour les autres bon courage dans vos démarches et pour ceux qui disent qu’ils ne peuvent pas acheter je dis…RENSEIGNEZ VOUS (encore).
Et oui, -46% à Paris 16 (qu’on peut difficilement qualifier de coin pouri) entre 1991 et 1998…
L’accès à la propriété doit être possible avec un salaire moyen, ce qui était le cas il y a une vingtaine d’années. Il faut que politiquement des décisions soient prises pour désavantager l’immbolier en tant que rente. L’état doit s’engager massivement dans la construction de logement à des prix modérés pour faire baisser les prix du marché.
Il apparaît comme tellement évident que la mairie ne peut pas préempter un ravalement de façade (!) que je ne l’ai évidemment pas précisé.
Cette phrase est à lire en deux temps, la virgule et le “mais aussi” marquent bien qu’il s’agit de deux choses distinctes.
1/ S’informer auprès de la copropriété
2/ D’autre part, par précaution pour tout le reste, demander s’il n’existe pas un droit de préemption… etc etc.
Vous voyez ?
Merci en tout cas d’avoir tenu à le préciser pour ceux qui n’auraient pas compris
Ma remarque était de l’ordre de la boutade…même si il est vrai que votre phrase était mal tournée
Mon post était surtout destiné à corriger l’information sur l’accès aux renseignements concernant l’imminence d’un ravalement.
2 choses à ce sujet :
- Il faut s’informer auprès du SYNDIC de copropriété (la copropriété est l’ensemble des propriétaires de l’immeuble en tant que personne morale, le syndic étant son représentant)
-Et vous oubliez d’ajouter que le RCP ne vous donnera pas les renseignements qui ont manqués à Arnaud. Vous y trouverez des renseignements sur la répartition des frais en cas de ravalement, mais rien sur la date de sa mise en oeuvre éventuelle.
Cordialement.
300.000euros pour des revenus modeste env 2500/mois on veut manger et pas rembourser que le credit ….. a reflechir
Si je peux me permettre, pour connaître un petit peu le marché des maisons à rénover en Ardèche, 200 000 € c’est plutôt élevé. J’imagine qu’il n’y a pas beaucoup à refaure ?
bonjour Marlène , bonjour à tous les éconautes.
Je vous félicite pour la qualité de votre article.Il m’a beaucoup plu.
Celà fait très longtemps que je souhaite poster un petit message ici, donc aujourd’hui je me lance.
Peut-être le premier d’une longue série?
Cordialement
C’est très gentil, et bienvenue dans les commentaires d’Ecotiien alors
> pas très pratique de faire casablanca-paris tous les matins en avion non ? A moins que vous ne parliez d’nvestissement locatif. Mais avant de vouloir faire ca, la majorité des gens veulent juste acheter un appartement OU HABITER…
Donc comment faire quand on est smicard, célibataire, et qu’on veut avoir un loyer ? C’est cela la vraie question. SMIC = 1000 euros, 28 mètres carrés à paris =700 euros.
Restent 300 euros pour la nourriture, la bouffe, la téléphonie etc. En gros c’est IMPOSSIBLE de vivre dans ces conditions.
C’est une très bonne question et je vous remercie de la poser.
Il ne s’agit pas bien sûr de prendre son jet pour faire Maroc ou Berlin / Paris tous les jours. Mais tous les lecteurs d’Ecotidien ne sont pas salariés
Cette solution peut convenir à ceux d’entre vous qui recherchent un investissement locatif, mais également aux retraités, aux candidats à l’expatriation, à certains travailleurs indépendants, à des jeunes diplômés qui voudraient quitter la France… bref à tous ceux qui sont prêts à voyager !
je suis tout a fait d’accord avec cannaux
que ces messieurs les banquiers pretent sur la valeur cu bien, et non pas sur les revenus.
De toute façon, les banquiers se “blindent” de garanties: hypothéque, assurance obligatoire, domiciliation des revenus, cautions, et tout ça cumulés !!!quelle risquent prennent t ils ?
et quand il perdent des milliards, ce sont les gouvernements , donc nous, les contribuables, qui devont payer leursc….
Banquier, quel beau métier….plein d’avenir
Pour rebondir, je dirais qu’en fin de compte cette logique d’achat à l’étranger n’est valable que pour 1) les retraités, 2) les indépendants chanceux de pouvoir travailler juste à partir d’un PC. Pour les 80% de salariés, c’est très difficile.
Il y a également la question de l’expatriation. Je vais prochainement m’expatrier en asie et même si les prix ne sont pas chers, ce n’est pas byzance pour autant car une fois là-bas, le salaire est… local. Grosso modo je gagnerai 500 euros par moi, avec un loyer de 200. Ce n’est pas fameux !
Je pense qu’il y aurait un article à faire sur : avoir un appartement (même loué!) en touchant le smic et en étant célibataire. C’est aujourd’hui impossible. Deux phénomènes pour expliquer cela :
1) la montée en puissance des colocations, qui de fait n’entrave pas la montée des prix puisque les gens sont prêts à partager leur appart. Le propriétaire continue d’augmenter les loyers puisque les gens suivent…
2) la hausse des prêts : 20, 25, 30 ans… Il y avait même celui de 50 ans il y a peu. Un tel système montré sous l’angle du “progrès” ne fait en fait qu’endetter de plus en plus les gens, sans casser la logique de montée des prix. A quand le systeme chinois où on s’endette sur 3 générations ? (authentique)