Vous êtes dans un de ces cas :
• Mon prêt relai ne relaie rien
• Investissement locatif : le miroir aux alouettes
• Robien, Borloo, Scellier : des dispositifs théoriques ?
• Les prix de l’immobilier sont trop élevés pour moi !

Alors ce qui suit vous concerne. Ecotidien s’intéresse aujourd’hui aux dérives de l’immobilier: dispositif bancal, locataire insolvable ou prix à l’achat exhorbitants, nous avons demandé à des professionnels quelles solutions s’offraient à vous, au cas par cas.

Mon prêt relai ne relaie rien :
Vous connaissez le principe du prêt-relai : quand un propriétaire veut déménager, il doit acheter sa nouvelle demeure avant d’avoir vendu l’ancienne. Le prêt relai, d’un gros montant mais sur une courte durée, permet de palier ce délai. Mais avec la baisse des prix, de nombreux propriétaires comme Fatoumata, dans l’Oise (60) se retrouvent avec deux crédits à rembourser simultanément. Elle gagne 2100 € , son époux 1700 €, et ils doivent rembourser chaque mois plus de 3000 € de crédits immobiliers !

Que faire ? En amont : négocier une garantie de revente à l’achat certes, mais aussi se tourner vers sa banque : il est possible de faire un rachat de crédit dans le but de diminuer les mensualités du premier bien, pour améliorer son profil d’emprunteur d’une part ; et diminuer le montant des crédits à rembourser le temps du flottement d’autre part.  Attention toutefois, ce système est risqué : il augmente le taux du premier crédit Après coup, il est possible de louer temporairement votre appartement ou maison à vendre :  de nombreux sites web se créent pour faire le lien entre les propriétaires en plein prêt relai et les cadres mutés récemment, à la recherche d’un logement disponible rapidement pour quelques mois.

Investissement locatif : le miroir aux alouettes.
Après 5 ans d’épargne, Arnaud disposait de près de 40 000 €. Bien que son budget soit restreint, il a trouvé rapidement un studio de 10 m2 à Nantes, pour 46 000 €. « J’ai payé les 40 000 € en vidant mes comptes d’épargne, et fait un petit crédit de 6000 € en pensant qu’ils seraient vite remboursés. Une aubaine sur le moment ! » Mais Arnaud a joué de malchance – ou d’inconscience ? « La locataire semblait sympa, une étudiante un peu fauchée qui cherchait un lieu pour dormir, je ne lui ai pas demandé de garant… j’ai été jeune moi aussi ! » Après trois mois, sa locataire n’a plus payé. Très vite, il est arrivé à un an d’arriérés de loyers. Et là, cas de conscience : « Ou j’envoie des huissiers à une petite étudiante sans le sou, ou je lui offre son logement en fait ! » Il prend le parti d’envoyer des huissiers qui vont le délester de plus de 2000 € avant de lui apprendre que la trêve hivernale commence. Sa locataire a fini par s’évanouir dans la nature avec plus d’un an de loyers impayés. Un ravalement de façade à payer a achevé de le convaincre de revendre son studio… avec une moins value importante. Aujourd’hui, il a renoncé définitivement à son envie de devenir propriétaire.

Que faire ? Concernant sa locataire, Arnaud aurait pu lui faire remplir un dossier de garantie Loca Pass qui permet aux jeunes, aux chômeurs et aux salariés de louer un appartement sans garant. Il aurait alors récupéré ses loyers. Pour le ravalement de façade, il aurait du s’informer en consultant le règlement de la copropriété, mais aussi par précaution demander s’il n’existait pas un droit de préemption et un certificat d’urbanisme. Délivré sur demande par courrier recommandé en mairies, il informe des projets en court concernant l’immeuble ou le terrain (formulaire téléchargeable en ligne sur le site du ministère.)

Robien, Borloo, Scellier : en théorie, des cadeaux fiscaux, en réalité…
Pour mémoire, les dispositifs Robien et Borloo – qui seront remplacés par le dispositif Scellier à partir de l’année prochaine – offrent une réduction d’impôt de 25% étalée sur 9 ans aux personnes qui achètent un appartement dans le but de le louer. D’après un rapport du gouvernement, 50 000 logements auraient été mis en chantier grâce à ces dispositifs. Côté investisseurs, un problème : ils bénéficient de 12 mois pour trouver un locataire. Passé ce délai, adieu la déduction fiscale…

Que faire ? Sous certaines conditions drastiques il vous sera possible d’allonger le délai de 12 mois. Il vous faudra prouver que le logement est resté vaquant depuis son achat, et que vous avez bien effectué toutes les démarches imaginables pour trouver un locataire.

Les prix sont trop élevés pour moi !
Avant d’obtenir un crédit immobilier sur 20 ans, il faut d’abord s’assurer : de ne pas être fiché en banque de France pour chèque rejeté pour incident de crédit, d’avoir un apport au moins équivalent au montant des frais de notaire, et de gagner chaque mois 3 à 4 fois le montant de la somme à rembourser. Il faut également être solvable, donc ne pas avoir de prêt trop important en cours, mais aussi relativement jeune et en bonne santé. Ainsi, si vous remplissez une de ces conditions : un crédit auto ou conso en cours, plus de 50 ans, pas d’emploi, un emploi précaire, un loyer élevé, un CDD, si vous êtes entrepreneur, retraité, au foyer…   ça s’avère difficile.

Que faire ? Acheter à l’étranger. C’est de notoriété publique, au Maroc, on trouve un duplex en médina pour 89 000 €, une maison de trois étages à Fès à 120 000 €… Mais hors des pays d’Afrique du Nord ou de l’Est, il existe une destination pas chère plus surprenante : Berlin. Remise au goût du jour par l’anniversaire de la chute du Mur et l’exil de Marie Ndiaye, la ville de Berlin offre des appartements de 100m2 au prix d’un studio à Paris : en moyenne, les prix sont 4 fois moins chers qu’en France !

Quelques conseils supplémentaires :
-    On ne s’improvise pas faux agent immobilier du jour au lendemain : le métier est très encadré par la loi du 2 janvier 1970 dite « Hoguet ». Demandez-leur une carte professionnelle en cas de doute.
-    Renseignez-vous bien sur vos droits : prêts à taux zéro, crédits d’impôts… les dispositifs se multiplient, il y en a sûrement un qui correspond à votre cas précis.
-    Faites jouer la concurrence entre les banques, au besoin faites appel à un courtier en crédit immobilier.

Marlène Schiappa

Remerciements :
Christophe Lachassagne, urbaniste / David Nguyen de Aden Foncier / Thibaut Chanel de Home for you.